특수관계자간의 부동산 거래시 유의사항

 

특수관계자간의 부동산거래에 대한 세법 규정

배우자나 직계존∙비속 같은 특수관계자간의 거래는 일반적인 거래와 달리 세금탈루나 은닉의 가능성이 크기 때문에 세법에서는 여러 가지 규정을 두어 이를 방지하려고 합니다. 그렇다면 특수관계자에 해당하는 이들의 거래를 관리하기 위한 규정에는 어떤 것들이 있으며, 불이익을 받지 않으려면 어떻게 거래해야할까요?

현행 세법에서는 특수관계자간의 거래에 대해 다음과 같은 규정을 두고 있습니다.

 

증여 후 양도에 대한 규정
양도소득은 기본적으로 양도차익 (양도가액 -취득가액)에 대해 과세하므로 양도차익을 줄이는 것이 양도소득세를 적게 내는 방법이다. 일반적으로 부동산 등을 취득하고 양도하기까지 시간이 오래 걸리면 걸릴수록 양도차익은 커지는 경향이 있다. 증여 받은 재산을 양도할 때 취득가액은 증여시점의 시가가 되므로, 오래 보유한 부동산을 배우자 등에게 증여하고 곧 이어 양도하는 경우 바로 양도하는 경우보다 양도소득세를 줄일 수 있는 것이다. 이에 세법은 특수관계자간에 증여가 이루어진 후 일정기간 내에 당해 자산을 양도하는 경우에 대한 규정을 두고 있다.

 

1. 배우자간 증여재산 이월과세
배우자에게 재산을 증여한 경우 증여재산공제가 6억까지 인정되므로 자산을 배우자에게 먼저 증여하고 수증받은 배우자가 이를 타인에게 양도하는 방법으로 양도소득세의 부담을 회피할 수 있다. 이를 규제하기 위하여 세법은 거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여 받은 자산 (토지, 건물, 특정시설물이용권만 해당)을 양도하는 경우에는 이를 배우자가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하는데, 이를 배우자간 증여재산 이월과세라 한다.

 

이월과세의 효과
배우자간 증여재산의 이월과세를 적용 받는 경우에는 취득가액을 배우자의 취득 당시의 가액으로 하고, 거주자가 증여 받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비로 보아 양도소득세를 계산한다.

 

2. 우회양도에 대한 부당행위계산의 부인
양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여 받은 자가 그 증여일로부터 5년이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는데, 이를 우회양도에 대한 부당행위계산의 부인이라고 한다. 여기서 “양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 ”는 수증자가 부담한 증여세와 양도소득세의 합계액이 증여자가 직접 양도하였다고 가정하였을 경우의 양도소득세보다 적은 경우를 뜻한다.

 

부당행위계산의 적용대상 및 효과
부당행위계산을 적용 받기 위해서는 수증자가 부담한 증여세와 양도소득세의 합계액이 당초 증여자가 직접 양도하였다고 가정하였을 경우의 양도소득세보다 적은 경우이어야 한다.
위의 규정을 적용 받게 되는 경우에는 당초 증여 받은 자산에 대하여는 증여세를 부과하지 아니하며 증여자가 직접 양도한 것으로 보므로 증여자가 양도소득세의 납세의무자가 된다.