검인계약서와 양도소득세
1. 검인계약서란?
2007년 이후 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고제도 이전에는
부동산 매매계약에 검인계약서제도가 있었다.검인계약서란 계약을
원인으로 소유권이전등기를 신청할 때는 반드시계약서에 검인신청
인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장,군수,구청장 또는
그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할 등기소에 제출하도
록 하고 있었다. 이러한 검인계약서제도를 도입한 목적은 부동산거
래를 신속, 정확하게 파악함으로써 미등기전매 등으로 인한 부동산
투기를 방지하고 국민의 재산권을 보호하는데 있었는데, 그 검인계
약서가 현재 양도소득세 신고에 미치는 영향이 있는지 살펴봅시다.
2. 양도소득세 계산시 취득계약서가 없는 경우
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2007.1.1 이후 모든 부동산을 매도하여 양도소득세를 계산하는 경우에는 실지거래가으로 계산하여야 한다. 그런데, 해당 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 어떻게 해야 할까요?
원칙적으로 매매계약서 분실, 미작성 등 사유로 실지 취득가액이 불분명한 때에는 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 금액을 취득가액으로 공제한다.
실무상 실제로 취득계약서가 없고 취득가액을 확인할 수 없는 때에는 양도가액으로 취득가액을 환산하여 그 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산한다. 그러나, 환산가액으로 양도소득세를 신고하였을 때 항상 아무런 문제가 없을까요?
3. 양도소득세가 추징되는 사례
< 사례 1 >
2007년 이후 양도소득세는 실지거래가액에 의거 신고하여야 하는데, 취득계약서가 있음에도 나름 절세한다고 환산가액으로 양도소득세를 신고하였다가 추징된 사례.
K씨는 1세대 2주택자인데 2003년 취득한 단독주택를 2010년도에 양도하고 양도소득세를 실지거래가액으로 계산해보니 실제취득가액이 너무 낮아 양도소득세가 너무 많이 산출되므로 취득가액을 환산가액으로 신고하였다. 그후 과세관청에서 해당 구청에 보관되어 있는 검인계약서 가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 추징당하였다.
< 사례 2 >
납세자 C는 2004년 토지를 양도하면서 다운계약서를 작성하고 양수자와 합의하에 그계약서를 검인받아 실지거래가액으로 양도소득세를 신고, 납부하고 잊고 있었는데 양도소득세를 추가 과세받은 사례.
납세자 C씨는 당시 나름 양도소득세를 절세하려고 양수자와 합의하에 계약서를 2종으로 작성하고 다운계약서를 검인받아 그 계약금액을 양도가액으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 그 양수자가 2010년에 해당 토지를 양도하면서 약속을 어기고 실제계약서를 취득가액으로 신고함에 따라 실지 양도가액이 확인되어 양도소득세를 추징당하였다.
4. 양도소득세 신고시 검인계약서 활용
어디 까지나 2007년 이후에 양도소득세를 신고할 때는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고하는 것이 원칙이고, 예외적으로 부득이한 경우에 한해 환산가액에 의한 취득가액이 인정되므로 취득계약서를 분실하였거나 그 금액을 알 수 없는 때에는 최소한 해당 구청이나 등기소를 방문하여 검인계약서를 확인하고 확인되는 경우 그 금액을 취득가액으로 하여야 합니다.
다만, 취득시기가 아주 오래된 경우에는 관계기관을 방문한다 하더라도 검인계약서를 확인활 수 없으므로 부득이 환산가액으로 신고할 수밖에 없을 것입니다.
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